Архив на ключова дума: инвестиции

Инвестиция в недвижим имот VS. инвестиция в акции на компании, които инвестират в недвижими имоти

Безспорно най-популярната инвестиция сред българите е инвестицията в недвижим имот, най-често жилищен, макар и това да е свързано с тегленето на големи заеми, които се изплащат в продължение на дълги години. Но каква доходност носи една такава инвестиция и в действителност ли е толкова атрактивна?

Нека предположим, че искаме да купим напълно обзаведено жилище 100 кв. м. на цена от 120 000 евро, което ще отдаваме под наем като ще финансираме покупката със собствени средства от спестявания. Разходите по сделката възлизат на 6 000 евро, като включват данък за придобиване на имота, такса за вписване, нотариални такси и брокерски комисионни. Доходността, която бихме реализирали за една година, ако отдадем апартамента под наем при 600 евро месечно, е:

table-rent-example

Тъй като всички разходи, с изключение на данъка върху доходи от наем, са постоянни, реализирането на доходност е силно зависимо от заетостта на имота, особено когато покупката му е финансирана със заем, тъй като вноските по кредита формират основната част от разходите.

Съществуват обаче и други форми на инвестиция в недвижими имоти, които са по-малко популярни, но които позволяват да се преодолеят част от недостатъците на инвестицията, свързана с покупка на недвижим имот и най-вече да се избегне поемането на прекомерен финансов риск.

Алтернатива на инвестицията чрез директната покупка на недвижим имот – жилище, офис, търговски площи и земи, са инвестициите в дружества, чиято основна дейност е свързана с придобиването, управлението и продажбата на недвижими имоти. Това е отлична възможност за хората, които:

  • разполагат с по-малко свободни средства и не могат да си позволят да финансират покупка на имот;
  • вече изплащат кредит за покупка на жилище и не желаят или не могат да си позволят да натоварят бюджета си с още кредити;
  • имат малки спестявания, за които търсят ниско рискова алтернатива на банковия депозит;
  • искат да се възползват от развитието на пазара на търговските и бизнес имоти;
  • търсят възможност да се възползват от развитието на пазара на земеделска земя;
  • искат да диверсифицират риска като инвестират в портфолио от активи, а не в един конкретен актив;
  • искат да получават доходи от недвижими имоти, но да не са ангажирани пряко с обслужването на недвижимите имоти и грижата за тях;
  • искат да получават относително стабилна текуща годишна доходност.

Най-често този тип дружества са организирани като АДСИЦ (акционерно дружество със специална инвестиционна цел). Това е специална правна форма в българското законодателство, предвидена за дружества, които се занимават със секюритизиране на недвижими имоти или вземания. Редът за тяхното създаване и функциониране е уреден в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Тези дружества подлежат на лицензиране от КФН и са публични по закон като акциите им се търгуват свободно на българска фондова борса. Предметът на дейност на този тип дружества е свързан с набирането на публичен ресурс чрез издаване на ценни книжа (акции), който се инвестира в портфолио от активи (недвижими имоти или вземания). Недвижимите имоти могат да бъдат жилищни сгради, търговски площи, офис сгради, земеделска земя и др., които се намират на територията на България.

Предимства на инвестициите в акции на АДСИЦ са:

  • минимум 90% от реализирана печалба за годината се изплаща като дивидент на акционерите по закон ( чл. 10 от ЗДСИЦ);
  • дружествата са учредени и лицензирани съгласно изискванията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, чието спазване е под контрола на Комисията за финансов надзор;
  • дружествата са със публичен статут и акциите им се търгуват на БФБ, което предоставя ликвидност като някои от акциите на този тип дружества са едни от най-ликвидните на борсата;
  • освен това публичният статус задължава компаниите да оповестяват регулярно финансова информация и всякакви други значими събития, които имат връзка с развитието на бизнеса и резултатите от него, което предоставя повече прозрачност за инвеститорите;
  • печалбата на дружествата със специална инвестиционна цел не се облага с корпоративен данък;
  • капиталовата печалба, която инвеститорите реализират при търговия с акциите на тези дружества, както и на всички останали публични компании не подлежи на данъчно облагане;
  • дивидентите, които акционерите физически лица получават, се облагат с 5% данък.

На Българска фондова борса се търгуват акциите на няколко АДСИЦ-а, които предоставят инвестиционни възможности в различен сегмент на недвижимите имоти. Едни от най-популярните и ликвидни са Адванс терафонд АДСИЦ [6A6] и Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ [5BU], а най-новият АДСИЦ на БФБ е Браво пропърти фонд АДСИЦ [BPY].

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ [5BU] разполага с относително диверсифицирано портфолио от офис, търговски и жилищни имоти. Дружество се занимава с изграждането, управлението и продажбата на имоти като основно приходите, които реализира са от наеми. За последните 5г. средната дивидентна доходност е 3.6%, като само за 2018г., инвеститорите са получили 5.2% дивидентна доходност.

Адванс Терафонд АДСИЦ [6A6] е специализирано в активното управление на земеделска земя като разполага с портфейл от 231 694 дка. Дружеството извършва покупко-продажби на земеделски земи с цел реализиране на печалба, както и отдава земи под аренда на земеделски стопани. Акциите на дружеството са сред най-ликвидните на борсата като за последните 5г. средната дивидентна доходност възлиза на 5.0%.

Браво Пропърти фонд АДСИЦ [BPY] инвестира в бизнес имоти (офис, търговски площи и индустриални площи), които генерират доход от наеми. Дружеството закупува такива имоти, които вече са отдадени под наем или имоти, при които предишните собственици остават наематели в придобития имот. Инвестиционната стратегия се основава на принципа на получаване на текущи (оперативни доходи) от експлоатацията на недвижими имоти под формата на наемни вноски, както и чрез бъдещата продажба на такива имоти.

През май 2019 г., след успешното увеличение на капитала на Браво Пропърти фонд АДСИЦ, дружеството реализира и първата си сделка за придобиване на офис сграда „OFFICE A”. Тя е разположена на бул. Цариградско шосе, в непосредствена близост до търговски център The Mall и има наземно РЗП 14 500 кв. м. и отдаваема под наем площ от 13 391 кв. м. Състои се от 6 етажа и подземен паркинг на две нива с 240 паркоместа. Сградата беше закупена за 59.5 млн. лв. без ДДС с осигурени 10-годишни договори за наем с право на прекратяване средно на 5.1 г. Очакванията на мениджмънта са, че сградата ще генерира оперативни доходи в размер на 4.6 млн. лв. годишно и около 3.1 млн. лв. печалба за разпределяне между акционерите, което при коефициент на изплащане от 90% би могло да донесе 7% дивидентна доходност.

В обобщение ще направим сравнение между инвестицията в недвижим имот чрез директна покупка и чрез инвестиция в акции на АДСИЦ-и:

table-pros-cons

Ако се интересувате от инвестиции в недвижими имоти, може да погледнете и запис от уебинара на колегите ни от Карол Капитал Мениджмънт.

Forex е казино.

forex-grafika-zarove-forex-e-kazino

Форекс търговията е казино. Прави сте, и аз смятам така за по-голямата част от хората, които търгуват на пазара. Разбира се, има много сходни елементи при форекса и казино игрите: залага се определена сума върху очакван в бъдещето резултат, без да има гаранции, че ще има печалба. Хората искат да направят бързи и лесни пари. Тъжната истина е, че повечето губят.

Казино нагласата – да си пробваме късмета, пък каквото стане e широко разпространена в обществото ни. Дали ще търкаме билетчета, пускаме тото, залагаме на футболни мачове, онлайн покер или форекс. Такива хора в много голям процент губят. Дори и да имат първоначален успех, ако продължат ще загубят спечеленото.

Повечето хора започват да търгуват със същата нагласа все едно са в казино, идват за да изкарат много пари за кратко време. Въобще не се замислят как ще го направят, имат ли познания, имат ли план, имат ли опит. Просто искат да направят много пари – веднага.

Според проучване, 84.00% от форекс трейдърите губят пари.

Това е по-добре от ширещият се мит че, 95.00% губят. Проучването е проведено в края на миналата година от Psyquation и обхваща 120 000 сметки и приблизително 120 млн. сделки.

Подобна статистика има за оцеляването на малки бизнеси. Според Small Business Administration около 50.00% от новосъздадените бизнеси не просъществуват в първите 5 години от създаването им. До 10 година оцелява 1 на всеки 3. Доста сходна статистика. Предполагам, че добре печелившите бизнеси са още по-малко.

В други области на живота, където има голяма конкуренция и оцеляват най-добрите  статистиката е сходна. Ако искате помислете каква част от занимаващите се професионално със спорт стават толкова добри, че да достигнат върха в кариерата си? Да кажем, колко български футболисти играят успешно зад граница? Предполагам, че статистиката е сходна.

Извода, който можем да направим, е че независимо от сферата която разглеждаме, топ представителите, които печелят добре и се представят на ниво са малък процент.

Но да се върнем на форекс трейдинга.

Да си го кажем честно – лесно е да се търгува само трябва да открием реална сметка и можем да пускаме сделки. Човек без знания и без опит може да го прави. Но това прави ли го топ трейдъри, който ще влезе в онези 16.00%, които печелят?  Какво е нужно на човек, за да влезе в тази елитна група?

Тук стигаме до едно от най-фундаменталните убеждения на топ трейдърите, което Ван Тарп описва в Trading beyond the matrix. “Трейдинга отразява човешкото представяне точно толкова, колкото всяко топ атлетическо състезание. “ Това значи, че ако искаме да сме топ трейдър трябва да разберем, че ние сме отговорни за резултатите, които постигаме. Докато не го направим, винаги ще   намираме оправдание за лошото си представяне – „Пазара ми взе парите“,“ Големите играчи ми удариха стопа“, „брокера е виновен“, „това е тото, не трябваше да рискувам“(ако дори само понякога имате такива мисли продължавайте да четете).  Докато се оправдаваме и обвиняваме всички, но не и нас, не можем да станем топ трейдъри, защото не поемаме отговорност за действията си. Когато не поемем отговорност за действията си, затваряме ума си (мислим че не зависи от нас) и не можем да се учим. Ако не можем да се учим, не можем да се развиваме. Поемането на отговорност за резултатите е първата и най-важна крачка към успеха.

Следващата крачка е да търгуваме само тогава, когато имаме по-голям шанс да печелим. Както играча на карти в казиното действа само когато има добра ръка, така и топ трейдъра търгува само когато има предимство на своя страна. Такова предимство е търгуваме с тествана и проверена система за търговия. Ако нямате система, трябва да започнете да разработвате.

Следваща стъпка е да разберем, че печелим от управлението на риска. Казано с други думи не се стремим да направим голяма печалба от една сделка. Това е казино нагласата – да заложим всичко на едно хвърляне. Правим точно обратното, рискуваме малък процент(1.00% – 2.00%) от сметката във всяка сделка. Това ни помага да избегнем голям спад на капитала, ако имаме поредица от губещи сделки. Също ни помага да дадем време на системата да работи. Тя ще дава добри резултати от поредица от сделки, а не от една сделка.

forex-trader-psihologiya-mislene-mindset

Може би не трябваше да я слагам на последно място, но работа върху начина ни на мислене и психологията ни е най-важна. Ако сте били внимателни сте забелязали, че за да предприемем всяка една от горните стъпки трябва първо да променим начина си на мислене. Без тази промяна няма как да поемем отговорност за действията си например. Така че трябва да изготвите план за своето развитие като трейдъри. Какво трябва да научите, какви ресурси са ви необходими, къде да ги намерите и т.н.

Когато изпълним горните стъпки се променя реалността ни. Вече не виждаме форекса като казино или тото. Всъщност, ако мислим че е тото, няма как да успеем, защото ще разчитаме на късмет, а не на способности. Вече знаем и разбираме, че от форекса може да се печели, че е трудна дейност, но не по-трудна от всяка друга дейност или професия. Че ако искаме да успеем трябва да вложим страст, време и старание.

А вие готови ли сте да станете топ трейдъри?

Ако сте прочели статията до тук вероятно сте заинтересовани да го постигнете.  Но не следвайте традиционното мислене, бъдете новатори. Не бързайте да спечелите много пари, започнете бавно и внимателно. Научете основите и изградете знания  като отворите Демо сметка и се упражните на нея. Посетете безплатните ни обучения. Те са подходящи за начинаещи. Ако не бързате и действате стъпка по стъпка е по-вероятно да направите повече за по-кратко време.

Какви са перспективите за 2019 на пазара на акции в САЩ?

white-house-stock-graphic-increasing

Президентските избори в САЩ оформят циклична картина на фондовия пазар в САЩ. Къде е 2019 в този цикъл?

Президентския цикъл на пазара на акции  в Съединените Американски Щати е теория, която е разработена от Yale Hirsch. Според тази теория, през първите две години от  встъпване в длъжност на нов президент фондовият пазар е най-вероятно да направи дъно. Съответно най-силната година е годината преди следващите президентски избори.

Yale Hirsch издава Stock Trading Almanac, където събира статистически данни  за пазара на акции, като описва и подкрепя статистически феномени, като Президентски цикъл,  Януарски барометър и рали на Дядо Коледа. В наши дни синът му Jeffrey Hirsch продължава традициите да издава всяка година Stock Trading Almanac и да добавя нови статистически данни, натрупани през последната година.

Обяснението, което стои зад Президентския цикъл, е, че всяка администрация обикновено прави всичко по силите си да накара икономиката и пазара на акции да работят добре. Това в голяма степен важи за третата година, за да има време избирателите да почувстват положителна промяна до следващите избори. Така избирателите ще са в положително настроение по време на изборите.

Къде е 2019 в този цикъл?

Следващите избори в Съединените Американски Щати са през 2020 година. Ето защо текущата 2019 година се явява годината преди следващите президентски избори или 3-та година от цикъла. Според теорията на Yale Hirsch това е най-силната година от текущия президентски цикъл.

Ето защо е нормално да очакваме, че тази година ще е бича. Въпреки, че  2015 бе губеща, 3-та година все още е най-добрата година в четиригодишния цикъл. От 1943-та третата година от цикъла дава средно по 15.00% при DJIA и 15,4% при SP500. От 1971 година до сега NASDAQ дава средно по 28.8% през третата година от Президентския цикъл се казва в последното издание на Stock Trading Almanac.

Изглежда инвеститорите могат да бъдат по-спокойни за вложенията си през тази година. От статистическа гледна точка от 1939 до сега е имало само една трета година от Президентския цикъл, която е завършила на минус. Това е 2015 година, когато DJIA завършва на минус 2.2%.

Графика-Представяне-DJIA(CFD)- от-началото на-годината

Представяне на основните индекси от началото на годината.

От началото на годината до сега DJIA е нараснал с 8.95%.

NASDAQ 100 съответно с 11.71%, а SP500 с 10.02%. Това показва, че може да очакваме допълнителен ръст при американските индекси до достигане на средните стойности, които разгледахме. Също не трябва да забравяме, че март и април са традиционно силни месеци за американските индекси.

Може да търгувате и инвестирате с/в американски индекси през всички предлагани от нас платформи.

Ако искате да инвестирате в  американски акции може да го направите през платформата Trader Workstation, която предлагаме в партньорство с Interactive Brokers. В нея реално притежавате закупените акции, ползвате най-ниските комисиони в България, получавате лихва върху свободния кеш.

Бъдете първите, които научават за най-новата ни статия, като се абонирате за рубриката “Тема на деня”!

buton_abonirajte-se

*Търговията на финансовите пазари с валути, договори за разлика и други инвестиционни инструменти се съпровожда от висока степен на риск и често има спекулативен характер. В следствие на търговията на тези пазари може да се постигнат както големи печалби, така и големи загуби, като в някои случаи е възможно загубите да надвишават размера на внесените от клиента средства. Инвестиционните решения се взимат самостоятелно от клиента и той носи пълна отговорност за тях. ИП Карол не носи отговорност за загубите или вредите, причинени от тези клиентски решения, базирани или не на информация в  образователните материали на компанията. Всички анализи, коментари, мнения или друга информация в това видео имат информативен характер и не представляват препоръка за взимане на инвестиционно решение.

Легендарни трейдъри и инвеститори: Линда Рашке (част 2)

Легендарни-трейдъри-и-инвеститори-линда-рашке-част-2

В предишната статия, посветена на една от най-добрите жени трейдъри, разгледахме как Линда Рашке започва своята кариера. Също така, видяхме и една от нейните най-известни системи за търговия – The Anti, описана в книгата и Street Smart. Във втората част от статията, ще разберем дали системата е приложима и в наши дни.

Трябва да отбележа, че повечето системи на Линда Рашке използват определен елемент на преценка от трейдъра. Това е добре, защото, ако системата е строго механична, ще може да се компютъризира и някой голям фонд може да започне да търгува по нея. Това ще я направи практически неизползваема. Тук се крие едно от предимствата на система The Anti – въпреки механичността си, се нуждае от преценка на трейдъра.

Правилата на  “The Anti” за откриване на дълга позиция може да разгледате тук.

Линда Рашке споменава, че тази система може да се търгува на всяка рамка при фючърси и акции.

За да тестваме една система, трябва да направим с нея поне 30 сделки. Това е необходимо, за да натрупаме достатъчно данни и да можем да дадем възможност на предимствата на системата да се проявят. Разбира се, колкото по-голяма е статическата извадка, толкова по-добре.

За да можем да сравняваме резултатите от тестове, между различни класове активи, трябва да разполагаме с начин за тестване, който да е универсален и да не се влияе от обема на позиция.  Ако неволно тестваме с различен обем, да кажем при DAX30 и Apple, това ще изкриви резултатите. Затова ще използваме R. Това е съотношение печалба/загуба. Печалбата измерваме от нивото на откриване до нивото на закриване в пипове. Загубата измерваме от нивото на откриване до нивото на стоп. На показаната графика потенциалната печалба е два пъти по-голяма от потенциалната загуба.

metatrader4-The-Anti-linda-raschke

В горната ситуация имаме 2 възможности:

  • ✔️ Да бъде ударен стопа на позицията. Тогава резултата ще бъде минус -1R.
  • ✔️ Да бъде достигнато нивото за прибиране на печалба. Тогава резултата ще е +2R. Ако сме рискували 1.00% от капитала си в тази сделка можем да реализираме или -1.00% или +2.00%.

За да разберем как се представя системата за 30 сделка трябва да съберем R-те, който е генерирала от тях. След това можем да сравним с друга времева рамка, друг инструмент или друга система. Може да сравним колко R дава за определен период от време.

Важна бележка: Въпреки, че показаният пример по-горе е на реална сметка, всички тестове, които решите да правите на система за търговия, която не познавате, задължително трябва да са на Демо сметка.

Тестване на the Anti върху DAX 30  в платформата МТ4

Започнах теста върху DAX 30 на 5 мин. графика, защото прави добри движения и има нисък спред. Тук предимство биха били големия брой сделки на ден, а не толкова размера на печалбата.

metatrader4-The-Anti-linda-raschke

Примерен сигнал за сделка по системата The Anti. Не трябва да забравяме, че това са краткосрочни сделки, при който държим позиция през следващите 2-4 свещи.

Резултатите при теста на DAX 30 на 5 мин. времева рамка са едва 3R. Разбира се това не е задоволително представяне. Имаше поредица от лоши сигнали, които се оказваха против тренда. Причината вероятно се крие в настройките на Stochastic, където линия D(с червено) не изглежда толкова плавна, както е показано в Street Smart. Реших за следващите тестове да използвам 50 експоненциална пълзяща средна вместо линия D.  Друго правило, което добавих е, че мога да откривам дълги позиции само, когато цената е над 50ЕМА, а къси позиции, когато е под 50 ЕМА.

metatrader4-The-Anti-linda-raschke

На горната графика виждаме пример за къса позиция и за дълга позиция. Свещта, след която имаме сигнал за къса позиция е маркирана с червена вертикална линия, съответно за дълга позиция с зелена линия.

След тези промени системата даде 16R за същия период.

Тук трябва да направим важно уточнение. Търгуването на 5 мин. е свързано с постоянно следене на пазара, умора и допускане на грешки. Подходящо е за хора, които могат да отделят цял ден пред компютъра и могат бързо да закриват позиции. Също пропусках/подбирах сделки. Например, пропусках сигнали през вечерта, поради по-ниската волатилност.

При тест на 15 минутна графика при DAX 30  система The Anti с включените подобрения даде 10R за тридесет сделки. Периода на тестване почти съвпадна с един календарен месец. В периода на тестване забелязах, че системата не работи добре по време на по-широки странични движения.

При тест на 1 час при DAX 30  система даде 12.5R. Това е за период от  почти 2 месеца.

При тест върху злато(XAUUSD на 1 час) от началото на годината за 30 сделки системата даде 4R за период от около месец и половина. Причината за този резултат може би се крие в по-голямата волатилност.

Може ли the Anti да се използва на пазара на акции?

След като разгледах няколко акции на американски компании, стигнах до извода, че вероятно би работила и при акции. За целта трябва да се спрем на големи ликвидни акции.

trader-workstation-interactive-brokers-The-Anti-linda-raschke

От горната графика на Apple (дневна времева рамка) ще забележите, че системата генерира достатъчно сигнали. За съжаление времето с което разполагам не ми позволи да проведа нормален тест. Ако се интересувате от търговия с акции, може да направите тестове, чрез демо сметка в Trader Workstation. Платформата предлага най-ниски разходи за търговия с акции в България. Може да сравните комисионите тук.

Задоволителен ли е теста на стратегията?

За да направим изчерпателен тест на една стратегия, трябва да я тестваме при различни пазарни условия и при различни инструменти. Така ще знаем добре силните и слабите и страни. Тогава можем да дадем окончателен отговор. Метода, който следвам е едва след задълбочен демо тест да приложа система на реален пазар.

За мен резултатите, който показа системата са достатъчни, за да покажат, че системата работи. Но ако искате я приложите, трябва задължително да направите по-задълбочени изследвания и тестове. Например, вероятно ще я търгувате при различни инструменти, ще трябва да прецените колко да рискувате в една сделка, колко максимален риск да имате по всички открити позиции, от тук следва, че вероятно ще пропускате някой позиции, за да не превишите риска или да кажем, защото са в корелация с вече открити позиции, които имате. Това ще покаже различни резултати (различни R), които ще са микс от вашите виждания и разбиране за пазара, вашите решения, риска, състоянието на пазара.

Най-добрия вариант е всеки сам да тества стратегията на демо сметка, така както би я приложил на реална сметка.

Приложима ли система The Anti?

Според мен отговора е да. Системата определено работи, като се възползва от импулсното движение на цената.

Плюсове

  • ✔️ Търгува по тренда;
  • ✔️ Голям процент печеливши сделки;
  • ✔️ Съчетава механичен подход с преценка;
  • ✔️ Може да се ползва на всяка времева рамка;
  • ✔️ Може да се ползва при различни класове активи. Акции, индекси, фючърси;
  • ✔️ Против конвенционалната логика е. Повечето хора търгуващи тренд биха гонили цялото движение.

Минуси

  • ❌ Печалбите от всяка една сделка не са грандиозни
  • ❌ Трябва собствен опит(тестване), но може да се направят допълнителни подобрения

Бъдете първите, които научават за най-новото ни предложение, като се абонирате за рубриката “Легендарни Трейдъри и Инвеститори”!

buton_abonirajte-se

*Търговията на финансовите пазари с валути, договори за разлика и други инвестиционни инструменти се съпровожда от висока степен на риск и често има спекулативен характер. В следствие на търговията на тези пазари може да се постигнат както големи печалби, така и големи загуби, като в някои случаи е възможно загубите да надвишават размера на внесените от клиента средства. Инвестиционните решения се взимат самостоятелно от клиента и той носи пълна отговорност за тях. ИП Карол не носи отговорност за загубите или вредите, причинени от тези клиентски решения, базирани или не на информация в  образователните материали на компанията. Всички анализи, коментари, мнения или друга информация в това видео имат информативен характер и не представляват препоръка за взимане на инвестиционно решение.

Топ три на победителите от Karoll Demo Trading Competition

demo-Competition1

Победител в изданието за 2017 година на състезанието Karoll Demo Trading Competition е Николай Иванов, който регистрира 566% доходност в рамктие само на един месец. Това го изстреля на челната позиция и го бетонира като безпорен номер едно в състезанието, донасяйки му голямата награда от 1 000 лв., които той вложи в отварянето на реална сметка за търговия на Forex пазарите. Вижте интервюто с Николай във видеото по-долу, в което той споделя за най-силните си трейдове по време на състезанието, най-големите си загуби и психологията за взимане на решения по време на трейдинг. Прочетете цялата статия