Архив на категориите: БФБ

БФБ

Инвестиция в недвижим имот VS. инвестиция в акции на компании, които инвестират в недвижими имоти

Безспорно най-популярната инвестиция сред българите е инвестицията в недвижим имот, най-често жилищен, макар и това да е свързано с тегленето на големи заеми, които се изплащат в продължение на дълги години. Но каква доходност носи една такава инвестиция и в действителност ли е толкова атрактивна?

Нека предположим, че искаме да купим напълно обзаведено жилище 100 кв. м. на цена от 120 000 евро, което ще отдаваме под наем като ще финансираме покупката със собствени средства от спестявания. Разходите по сделката възлизат на 6 000 евро, като включват данък за придобиване на имота, такса за вписване, нотариални такси и брокерски комисионни. Доходността, която бихме реализирали за една година, ако отдадем апартамента под наем при 600 евро месечно, е:

table-rent-example

Тъй като всички разходи, с изключение на данъка върху доходи от наем, са постоянни, реализирането на доходност е силно зависимо от заетостта на имота, особено когато покупката му е финансирана със заем, тъй като вноските по кредита формират основната част от разходите.

Съществуват обаче и други форми на инвестиция в недвижими имоти, които са по-малко популярни, но които позволяват да се преодолеят част от недостатъците на инвестицията, свързана с покупка на недвижим имот и най-вече да се избегне поемането на прекомерен финансов риск.

Алтернатива на инвестицията чрез директната покупка на недвижим имот – жилище, офис, търговски площи и земи, са инвестициите в дружества, чиято основна дейност е свързана с придобиването, управлението и продажбата на недвижими имоти. Това е отлична възможност за хората, които:

  • разполагат с по-малко свободни средства и не могат да си позволят да финансират покупка на имот;
  • вече изплащат кредит за покупка на жилище и не желаят или не могат да си позволят да натоварят бюджета си с още кредити;
  • имат малки спестявания, за които търсят ниско рискова алтернатива на банковия депозит;
  • искат да се възползват от развитието на пазара на търговските и бизнес имоти;
  • търсят възможност да се възползват от развитието на пазара на земеделска земя;
  • искат да диверсифицират риска като инвестират в портфолио от активи, а не в един конкретен актив;
  • искат да получават доходи от недвижими имоти, но да не са ангажирани пряко с обслужването на недвижимите имоти и грижата за тях;
  • искат да получават относително стабилна текуща годишна доходност.

Най-често този тип дружества са организирани като АДСИЦ (акционерно дружество със специална инвестиционна цел). Това е специална правна форма в българското законодателство, предвидена за дружества, които се занимават със секюритизиране на недвижими имоти или вземания. Редът за тяхното създаване и функциониране е уреден в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Тези дружества подлежат на лицензиране от КФН и са публични по закон като акциите им се търгуват свободно на българска фондова борса. Предметът на дейност на този тип дружества е свързан с набирането на публичен ресурс чрез издаване на ценни книжа (акции), който се инвестира в портфолио от активи (недвижими имоти или вземания). Недвижимите имоти могат да бъдат жилищни сгради, търговски площи, офис сгради, земеделска земя и др., които се намират на територията на България.

Предимства на инвестициите в акции на АДСИЦ са:

  • минимум 90% от реализирана печалба за годината се изплаща като дивидент на акционерите по закон ( чл. 10 от ЗДСИЦ);
  • дружествата са учредени и лицензирани съгласно изискванията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, чието спазване е под контрола на Комисията за финансов надзор;
  • дружествата са със публичен статут и акциите им се търгуват на БФБ, което предоставя ликвидност като някои от акциите на този тип дружества са едни от най-ликвидните на борсата;
  • освен това публичният статус задължава компаниите да оповестяват регулярно финансова информация и всякакви други значими събития, които имат връзка с развитието на бизнеса и резултатите от него, което предоставя повече прозрачност за инвеститорите;
  • печалбата на дружествата със специална инвестиционна цел не се облага с корпоративен данък;
  • капиталовата печалба, която инвеститорите реализират при търговия с акциите на тези дружества, както и на всички останали публични компании не подлежи на данъчно облагане;
  • дивидентите, които акционерите физически лица получават, се облагат с 5% данък.

На Българска фондова борса се търгуват акциите на няколко АДСИЦ-а, които предоставят инвестиционни възможности в различен сегмент на недвижимите имоти. Едни от най-популярните и ликвидни са Адванс терафонд АДСИЦ [6A6] и Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ [5BU], а най-новият АДСИЦ на БФБ е Браво пропърти фонд АДСИЦ [BPY].

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ [5BU] разполага с относително диверсифицирано портфолио от офис, търговски и жилищни имоти. Дружество се занимава с изграждането, управлението и продажбата на имоти като основно приходите, които реализира са от наеми. За последните 5г. средната дивидентна доходност е 3.6%, като само за 2018г., инвеститорите са получили 5.2% дивидентна доходност.

Адванс Терафонд АДСИЦ [6A6] е специализирано в активното управление на земеделска земя като разполага с портфейл от 231 694 дка. Дружеството извършва покупко-продажби на земеделски земи с цел реализиране на печалба, както и отдава земи под аренда на земеделски стопани. Акциите на дружеството са сред най-ликвидните на борсата като за последните 5г. средната дивидентна доходност възлиза на 5.0%.

Браво Пропърти фонд АДСИЦ [BPY] инвестира в бизнес имоти (офис, търговски площи и индустриални площи), които генерират доход от наеми. Дружеството закупува такива имоти, които вече са отдадени под наем или имоти, при които предишните собственици остават наематели в придобития имот. Инвестиционната стратегия се основава на принципа на получаване на текущи (оперативни доходи) от експлоатацията на недвижими имоти под формата на наемни вноски, както и чрез бъдещата продажба на такива имоти.

През май 2019 г., след успешното увеличение на капитала на Браво Пропърти фонд АДСИЦ, дружеството реализира и първата си сделка за придобиване на офис сграда „OFFICE A”. Тя е разположена на бул. Цариградско шосе, в непосредствена близост до търговски център The Mall и има наземно РЗП 14 500 кв. м. и отдаваема под наем площ от 13 391 кв. м. Състои се от 6 етажа и подземен паркинг на две нива с 240 паркоместа. Сградата беше закупена за 59.5 млн. лв. без ДДС с осигурени 10-годишни договори за наем с право на прекратяване средно на 5.1 г. Очакванията на мениджмънта са, че сградата ще генерира оперативни доходи в размер на 4.6 млн. лв. годишно и около 3.1 млн. лв. печалба за разпределяне между акционерите, което при коефициент на изплащане от 90% би могло да донесе 7% дивидентна доходност.

В обобщение ще направим сравнение между инвестицията в недвижим имот чрез директна покупка и чрез инвестиция в акции на АДСИЦ-и:

table-pros-cons

Ако се интересувате от инвестиции в недвижими имоти, може да погледнете и запис от уебинара на колегите ни от Карол Капитал Мениджмънт.

“Principles” на Рей Далио

DSC00616 copy

Днес ще ви представя книгата Принципи на Рей Далио (Principles, Ray Dalio).

Кой е Рей Далио?

На 69 години той е един от най-богатите инвеститори в света, собственик на един от най-големите хедж фондове, Bridgewater Associates. Мисля, че това би било достатъчно като описание, останалото можете да намерите сами в интернет.

Кое е най-ценното превърнало Далио от потомък на Италиански имигранти в Американски мултимилиардер?

Очевидно това е въпросът, който вълнува много от читателите на тази статия. Тук веднага идват клишета като „Hard Work”, “American dream”, той е с „връзки“ и е имал късмет да бъде на точното място в точното време … Самият Далио опровергава всички тези коментари още с първата си инвестиция в акции, която той успява да утрои бидейки едва на 12 години. Ще кажете чист късмет! Оказва се обаче, че той е успешен във времето без големи загуби и скандали, обичайни за тези среди. Следователно има нещо уникално, нещо различно, което го определя като успешен. Очевидно, както не еднократно сме подчертавали и в други материали, успехът е начин на възприемане на действителността или иначе казано начин на реагиране. Когато всички реакции дори и на най-малките събития се окажат нерационални, тогава отивате в отбора на неуспелите, където обаче шансовете за израстване са най-големи. Тоест животът ви оплесква за да може да се съвземете с нови сили, НО осъзнавайки критично причините за случилото се. Можем да си представим това като съвкупност от добри и лоши периоди, които вървят на цикли. Именно самият Далио, чрез критично самонаблюдение е стигнал до описанието на собствените си издигания и падения като ги представя графично още в началото на книгата си:

principles-ray-dalio-cycle-audatious-goals-failure-learning-principles-improving-more-audacious-goals

Интересното в случая е че Далио приема провалите (Pain + Reflection=Progress) като възможност за прогрес, при условие, че те не са тотални щети, разбира се. Именно на база на провалите, той създава Принципи (от тук и името на книгата), които заместват и подобряват съществуващата серия от принципи идващи от предходният му провал. След всеки неуспех неговата колекция от принципи за взимане на решения се обогатява, помъдрява и съответно нова още по-амбициозна цел бива поставяна. Това едва ли звучи ново за всеки от вас, особено за хората на средна възраст, доволно поотупани от живота, многострадални трейдъри търгуващи на Пазара.

Всеки е преживял провал, ще кажете вие, всеки е направил болезнени изводи и е продължил по-мъдър, кое е новото тук?

Разковничето е в оценката на вашият провал! Именно, когато сте най-ниско и ви боли от случилото се вие имате шанс да разберете своята същност и да промените онези елементи, които са ви довели до ръба. Следователно оценката на събитията във фазата на провал определя ключът към успеха. Как да стане това? Тук идва големият отговор на Далио, като бъдете независими и критични във взимането на решения! Това означава да поставите под лупа всички виждания/принципи за света, които ви ръководят при взимането на решения. Те идват през вашите родители, училище, общество. Иначе казано да излезете от рамката „Знам че съм прав“ и да отидете във въпросът „Как знам, че съм Прав?“  Това е истинското разковниче към успеха, това е фазата на „Истинското“ учене от грешките, която е коренно различна от обикновените оправдания и прожектирането на вината за провал върху някой друг. Но как да оценим старите си виждания и да приемем нови, какви критерии да ползваме? Далио говори за „believability weighted decisions”, което означава интуитивно филтриране на решенията и възгледите. Всеки от вас е почувствал разпъващото усещане, когато цялото ви същество (интуиция) е против определено решение и въпреки всичко поддавате на някакъв вътрешен глас само за да угодите на човека отсреща или да не предизвикате някой. В този случай трябва сериозно да оцените какво всъщност става в главата ви и да прецените изходът от решението ви както и дали да промените принципът за бъдещо такова. Всъщност Рей Далио улеснява задачата ви като ви дава цял списък с нови, рационални възгледи както в личен така и в професионален план. Горещо препоръчвам на всеки да се запознае с тези принципи и най-важното да ги прилага в житейска ситуация от всякакъв тип. Ако някой от принципите не ви хареса приложете собствената си интуиция и докажете на себе си полезността им като експериментирате в ситуация. По такъв начин няма да следвате сляпо живот рамкиран от нечии разбирания, а ще създадете вашият собствен списък от принципи, който ще ви направи успешни.

Какво още можете да намерите в книгата?

В книгата ще намерите и цял раздел затова как да Управлявате успешно екип от хора с разнородни принципи и виждания. Изключително ценен материал за тези, които имат бизнес и биха желали да синхронизират личните си принципи с тези на своите партньори в бизнеса. Тук ще научите и основният подход наречен от Далио – Меритокрация (Meritocracy). Тоест това е начин за изграждане на екип от независими играчи по начин обединяващ уникалността на всеки един. За целта всеки участник получава право на мнение, което бива оценявано колективно и прозрачно. Следващата стъпка е еднаква с тази на индивидуалните решения и включва колективно интуитивно вземане на решение за бизнеса.

В заключение получавате над 500 страници нова визия за собственият ви прогрес като личности и трейдъри, която ще постави на нова основа развитието на тези от вас които имат куража да експериментират със себе си за да бъдат успешни.

Бъдете първите, които научават за най-новото ни предложение, като се абонирате за рубриката “От Библиотеката”!

buton_abonirajte-se

Росен Русев е победител в Karoll Top Trader February, записвайки 131,28% за месеца

Росен Русев спечели февруарското състезание на Карол, като записа 131,28% перформънс разстеж и с това дава един силен старт на каролските състезания за 2017 година. Ето какво ни каза той, когато дойде да си вземе награтада:

DSC04670 Прочетете цялата статия

Как да бъдем успешни в търгуването и бизнеса според Джордан Белфорт?

wall-of-wall-street-Jordan-Belfort

Всички сме чували за Вълка от Уолстрийт – Джордан Белфорт – скандалният брокер, който преобръща с главата надолу финансовия свят през 90-те години на миналия век. Освен с историите за наркотици и потоци жени, които Скорсезе илюстрира във филма си с Леонардо Ди Каприо, американецът е известен и с доброто си чувство за търговия, съградената на ново бизнес структура след пълното му разоряване и множество скандали, както и с мотивационните речи, които изнася пред публика за финансовата независимост.

Не отдавна той беше гост-лектор и у нас, за да сподели опита си на американския пазар. Сегментирахме някои от съветите, които той отправи към публиката, за успешен бизнес.

Създайте ясна визия за целите си

На първо място трябва да имаме ясна визия за целите си. Това ще рече, че ясно трябва да виждаме крайната дестинация, която смятаме за значима и желана. Визията за бъдещето е един от главните стимули за растеж във всяко едно отношение. Повечето хора нямат визия или пък нямат цели, а се задоволяват с малко, без да се стремят да надскочат себе си, да се развиват и така да успеят. Под цели, разбира се, той няма предвид размити неща като „искам да направя много пари“, „искам бизнесът ми да се развива бързо“ и т.н., а поставянето на ясни въпроси от типа на „как виждам живота си?“, „как това, което искам за себе си, ще повлияе на околните?“, „на кого ще служа с дейността си?“ и пр. Това са въпроси, отговорите на които поставят стъпала по пътя ни към успеха. Те ни дават ясни цели, които да гоним и постигаме. Доста често хората се самозалъгват, че с притежанието на много пари ще постигнат и свобода. Истината е, че желанието за голямо богатство не е достатъчно. Трябва още нещо. Нещо, което правиш за семейството, за децата, за родителите си или за обществото. Нещо значимо.

Мотивирайте другите да повярват в идеята Ви

Второто, което е нужно за успешен бизнес и търгуване на пазарите, а и в живота като цяло, е мотивирането на други хора да повярват в идеята ни. Трябва наистина да вярваме в поставената си цел, за да можем да я презентираме с хъс и непреклонност и тези, на които я представяме, да я прегърнат като своя.Така те също ще работят с нас за постигането на визията, която ние сами сме изрежисирали в главите си и смятаме за успешна и правилна.

Развийте собствена стратегия

Третото, на което набляга Вълкът от Уолстрийт, е създаването на стратегия. Трябва да сме наясно, че във финансовите среди всичко се опира на правила и ако не ги спазваме, можем да потънем бързо-бързо в океана от неуспехи. Ето защо създаването на стратегия за действие и нейното стриктно следване е от изключителна важност.

Като важни качества за изпълнение на тези три стъпки, Джордан Белфорт отбелязва дисциплинираността и постоянството, целеустремеността и качеството да убеждаваме, както и вярата в себе си и в успеха ни.

Започнете да търгувате в реални условия без риск от загуба! Отворете Вашият демо акаунт сега!

otvorete-demo-smetka

Дивидентната доходност на БФБ е по-голяма от тази на банковите депозити

finansi-smqtaneКъде са парите в България? Финансовото богатство на българина е концентрирано предимно в банкови институции, но на фона на занижени лихвени проценти по банковите депозити, дивидентната доходност, която предлагат публичните компании на БФБ, изглежда по-рационалният избор за инвестиране на спестявания. Прочетете цялата статия