Архив на ключова дума: БФБ

Инвестиция в недвижим имот VS. инвестиция в акции на компании, които инвестират в недвижими имоти

Безспорно най-популярната инвестиция сред българите е инвестицията в недвижим имот, най-често жилищен, макар и това да е свързано с тегленето на големи заеми, които се изплащат в продължение на дълги години. Но каква доходност носи една такава инвестиция и в действителност ли е толкова атрактивна?

Нека предположим, че искаме да купим напълно обзаведено жилище 100 кв. м. на цена от 120 000 евро, което ще отдаваме под наем като ще финансираме покупката със собствени средства от спестявания. Разходите по сделката възлизат на 6 000 евро, като включват данък за придобиване на имота, такса за вписване, нотариални такси и брокерски комисионни. Доходността, която бихме реализирали за една година, ако отдадем апартамента под наем при 600 евро месечно, е:

table-rent-example

Тъй като всички разходи, с изключение на данъка върху доходи от наем, са постоянни, реализирането на доходност е силно зависимо от заетостта на имота, особено когато покупката му е финансирана със заем, тъй като вноските по кредита формират основната част от разходите.

Съществуват обаче и други форми на инвестиция в недвижими имоти, които са по-малко популярни, но които позволяват да се преодолеят част от недостатъците на инвестицията, свързана с покупка на недвижим имот и най-вече да се избегне поемането на прекомерен финансов риск.

Алтернатива на инвестицията чрез директната покупка на недвижим имот – жилище, офис, търговски площи и земи, са инвестициите в дружества, чиято основна дейност е свързана с придобиването, управлението и продажбата на недвижими имоти. Това е отлична възможност за хората, които:

  • разполагат с по-малко свободни средства и не могат да си позволят да финансират покупка на имот;
  • вече изплащат кредит за покупка на жилище и не желаят или не могат да си позволят да натоварят бюджета си с още кредити;
  • имат малки спестявания, за които търсят ниско рискова алтернатива на банковия депозит;
  • искат да се възползват от развитието на пазара на търговските и бизнес имоти;
  • търсят възможност да се възползват от развитието на пазара на земеделска земя;
  • искат да диверсифицират риска като инвестират в портфолио от активи, а не в един конкретен актив;
  • искат да получават доходи от недвижими имоти, но да не са ангажирани пряко с обслужването на недвижимите имоти и грижата за тях;
  • искат да получават относително стабилна текуща годишна доходност.

Най-често този тип дружества са организирани като АДСИЦ (акционерно дружество със специална инвестиционна цел). Това е специална правна форма в българското законодателство, предвидена за дружества, които се занимават със секюритизиране на недвижими имоти или вземания. Редът за тяхното създаване и функциониране е уреден в Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ). Тези дружества подлежат на лицензиране от КФН и са публични по закон като акциите им се търгуват свободно на българска фондова борса. Предметът на дейност на този тип дружества е свързан с набирането на публичен ресурс чрез издаване на ценни книжа (акции), който се инвестира в портфолио от активи (недвижими имоти или вземания). Недвижимите имоти могат да бъдат жилищни сгради, търговски площи, офис сгради, земеделска земя и др., които се намират на територията на България.

Предимства на инвестициите в акции на АДСИЦ са:

  • минимум 90% от реализирана печалба за годината се изплаща като дивидент на акционерите по закон ( чл. 10 от ЗДСИЦ);
  • дружествата са учредени и лицензирани съгласно изискванията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, чието спазване е под контрола на Комисията за финансов надзор;
  • дружествата са със публичен статут и акциите им се търгуват на БФБ, което предоставя ликвидност като някои от акциите на този тип дружества са едни от най-ликвидните на борсата;
  • освен това публичният статус задължава компаниите да оповестяват регулярно финансова информация и всякакви други значими събития, които имат връзка с развитието на бизнеса и резултатите от него, което предоставя повече прозрачност за инвеститорите;
  • печалбата на дружествата със специална инвестиционна цел не се облага с корпоративен данък;
  • капиталовата печалба, която инвеститорите реализират при търговия с акциите на тези дружества, както и на всички останали публични компании не подлежи на данъчно облагане;
  • дивидентите, които акционерите физически лица получават, се облагат с 5% данък.

На Българска фондова борса се търгуват акциите на няколко АДСИЦ-а, които предоставят инвестиционни възможности в различен сегмент на недвижимите имоти. Едни от най-популярните и ликвидни са Адванс терафонд АДСИЦ [6A6] и Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ [5BU], а най-новият АДСИЦ на БФБ е Браво пропърти фонд АДСИЦ [BPY].

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ [5BU] разполага с относително диверсифицирано портфолио от офис, търговски и жилищни имоти. Дружество се занимава с изграждането, управлението и продажбата на имоти като основно приходите, които реализира са от наеми. За последните 5г. средната дивидентна доходност е 3.6%, като само за 2018г., инвеститорите са получили 5.2% дивидентна доходност.

Адванс Терафонд АДСИЦ [6A6] е специализирано в активното управление на земеделска земя като разполага с портфейл от 231 694 дка. Дружеството извършва покупко-продажби на земеделски земи с цел реализиране на печалба, както и отдава земи под аренда на земеделски стопани. Акциите на дружеството са сред най-ликвидните на борсата като за последните 5г. средната дивидентна доходност възлиза на 5.0%.

Браво Пропърти фонд АДСИЦ [BPY] инвестира в бизнес имоти (офис, търговски площи и индустриални площи), които генерират доход от наеми. Дружеството закупува такива имоти, които вече са отдадени под наем или имоти, при които предишните собственици остават наематели в придобития имот. Инвестиционната стратегия се основава на принципа на получаване на текущи (оперативни доходи) от експлоатацията на недвижими имоти под формата на наемни вноски, както и чрез бъдещата продажба на такива имоти.

През май 2019 г., след успешното увеличение на капитала на Браво Пропърти фонд АДСИЦ, дружеството реализира и първата си сделка за придобиване на офис сграда „OFFICE A”. Тя е разположена на бул. Цариградско шосе, в непосредствена близост до търговски център The Mall и има наземно РЗП 14 500 кв. м. и отдаваема под наем площ от 13 391 кв. м. Състои се от 6 етажа и подземен паркинг на две нива с 240 паркоместа. Сградата беше закупена за 59.5 млн. лв. без ДДС с осигурени 10-годишни договори за наем с право на прекратяване средно на 5.1 г. Очакванията на мениджмънта са, че сградата ще генерира оперативни доходи в размер на 4.6 млн. лв. годишно и около 3.1 млн. лв. печалба за разпределяне между акционерите, което при коефициент на изплащане от 90% би могло да донесе 7% дивидентна доходност.

В обобщение ще направим сравнение между инвестицията в недвижим имот чрез директна покупка и чрез инвестиция в акции на АДСИЦ-и:

table-pros-cons

Ако се интересувате от инвестиции в недвижими имоти, може да погледнете и запис от уебинара на колегите ни от Карол Капитал Мениджмънт.

България гони чуждестранни инвеститори

balgariya-goni-investitori

Инвестициите в страната продължават да намаляват

Народното събрание прие закон, който ограничава чуждестранните инвестиции в български компании, притежаващи земеделска земя, на фона на излязлата преди дни новина, че преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ) в България са намалели с 7% през 2014 г., запазвайки тенденцията за слаб интерес към българската икономика от последните пет години. Още по-негативен сигнал дават данните за 50% срив в чуждестранните инвестиции в дялов капитал, като те достигат най-ниското си ниво от 1996 г. насам. Това показва, че чуждестранните граждани и фирми трайно са загубили интерес към инвестиции в страната ни, което едва ли е странно предвид продължаващата две години политическа нестабилност, скандалите в банковия сектор и слабия ръст на икономиката. Данните за чуждестранните портфейлни инвестиции (които касаят под 10% участие в капитала), които БНБ предстои да публикува, вероятно ще потвърдят тенденцията за намален приток на капитали към страната ни.

Прочетете цялата статия

Пътят на едни от най-големите чуждестранни инвестиции на БФБ

химимпорт, абъдийн асет мениджмънт, aberdeen asset management, chimimport

Една много актуална тема на Българска фондова борса през изминалите няколко седмици бяха сделките с обикновените и привилегированите акции на Химимпорт, собственост на Шотландския асет мениджър Aberdeen. Сделките бяха дългоочаквани, съпроводени с голяма доза скептицизъм, че изобщо ще се случат. Основният въпрос, който си задаваха участниците на БФБ, беше не толкова дали Абърдийн ще си продаде позициите в обикновени и привилегировани акции на Химимпорт, а кога ще ги продаде, на кого и на каква цена.

Прочетете цялата статия

Защо дивидентните акции са хит в мечи пазар и губят блясъка си в бичи?

Защо дивидентните акции са хит в мечи пазар и губят блясъка си в бичи?

През последните няколко години инвестирането в дивидентни акции бе една от най-популярните и печеливши стратегии за търгуващите на българския капиталов пазар. Инвестирането в акциите с висока дивидентна доходност даваше възможност за реализиране на възвръщаемост, по-висока от средната за пазара, според изследване на Карол, резултатите от което са представени в тази статия. Нещо повече – акциите с най-висока дивидентна доходност постигнаха положителна обща средна възвръщаемост дори в години като 2010 и 2011, през които индексите на БФБ отбелязаха загуби. Картината е коренно различна от началото на 2013 г. насам, когато основните борсови индекси отбелязват ръстове, значително надминаващи доходността (дивидентна и капиталова) на дивидентните акции.  Прочетете цялата статия